¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

Es más común de lo que pensamos encontrarnos con discrepancias en el valor asignado por parte de los herederos a los bienes inmuebles que componen la herencia. Al ser bienes proindiviso que requieren el acuerdo favorable de todas las partes para su venta, el bloqueo por parte de tan solo uno de los herederos puede crear conflictos entre ellos arrastrando al resto a la imposibilidad de liquidar el bien inmueble.

El primer paso para evitar conflictos es contar con un perito tasador inmobiliario experto en herencias que determine el valor de mercado del bien inmueble. De este modo se obtendrá un valor independiente que servirá como punto de partida para tratar de alcanzar un acuerdo.

 

¿Cómo obtener el valor de un inmueble procedente de herencia?

 

Para evitar conflictos entre herederos se debe encontrar un valor objetivo que represente fielmente el valor de mercado del bien inmueble. Una de las principales fuentes de problemas es precisamente emplear un valor subjetivo, generalmente comparativo con otros inmuebles que vemos anunciados en portales inmobiliarios en la zona en la que se encuentra el inmueble. Esto no es un valor correcto ya que no tiene en cuenta todos los factores que pueden afectar a la valoración particular del inmueble procedente de la herencia. Entre estos factores encontramos el estado de la finca o el acceso a servicios como transporte o zonas comerciales.

Con el objetivo de calcular este valor objetivo debes contar con un perito tasador inmobiliario experto en  herencias. El perito tasador es un profesional con suficientes conocimientos como para determinar el valor de mercado objetivo del inmueble a través de métodos de valoración reconocidos. La orden ECO/2003 establece cuatro métodos de valoración totalmente válidos y el más utilizado es el  Método de comparación: Se obtiene el valor comparando con otros de similares características en base a un estudio de mercado. El tasador no obstante puede corregir al alza o a la baja este valor dependiendo de las condiciones particulares del inmueble.

 

¿Qué ocurre si uno de los herederos quiere adquirir al otro su parte?

 

Una vez obtenido un valor objetivo e independiente y aceptado por todos los herederos puede ocurrir que uno de ellos desee comprar la parte correspondiente al resto y quedarse el inmueble en propiedad. En este caso disponer de un valor de tasación comúnmente aceptado por todos los herederos pondrá fin a cualquier tipo de disputas. El valor de venta de cada parte podrá calcularse con facilidad a partir de este valor objetivo.

 

¿Es posible realizar más de una tasación del inmueble procedente de herencia?

 

Sí, se pueden realizar varias tasaciones sobre el inmueble procedente de herencia. Es común en caso de conflicto que uno de los herederos aporte una valoración objetiva procedente de un perito tasador y aun así no se llegue a un acuerdo. En este caso es posible que cada heredero encargue una tasación del inmueble y se realice una media negociada entre las partes como valor final de tasación.

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¿Se puede firmar un acuerdo de aceptación del valor de tasación?

 

Debemos de tener en cuenta que aunque una tasación es un valor objetivo, el resto de herederos no están obligados a aceptarlo. Para que esto sea así previamente lo herederos debe de firmar un acuerdo de aceptación de la valoración de la tasación que se va a encargar al perito tasador. En caso contrario el valor contenido en el informe de tasación seguirá siendo una mera referencia no vinculante para el reparto de la herencia.

En cualquier caso, la tasación externa, bien sea una encargada de mutuo acuerdo por los herederos o una media de varias tasaciones es la mejor solución. Judicializar un proceso de herencia no es la mejor opción ya que suele dilatarse y generar gastos adicionales para los herederos derivados no solo de la judicialización, sino también del mantenimiento del inmueble durante la duración del litigio. En bienes inmuebles cuyo valor de tasación no es muy alto, judicializarlo acabará perjudicando a los herederos.

 

¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

 

Valor de referencia catastral, una novedad de 2022 que debes tener en cuenta

 

Por último nos gustaría comentar una novedad que debes tener en cuenta si estás inmerso en un proceso de reparto de herencia con bien inmueble. El pago de impuestos es otro de los motivos por lo que debes valorar correctamente un bien inmueble incluido en una herencia.

Desde 2022, hacienda emplea el llamado valor de referencia en lugar del tradicional valor catastral para el cálculo de los impuestos asociados a una herencia (Impuesto de Sucesiones y Donaciones). A diferencia del valor catastral que permanecía inmóvil durante años, el valor de referencia se forma principalmente tomando un valor estimado a partir de los valores medios de compraventa del último año realizado en la zona ante notario. En ocasiones el Valor de Referencia sobrevalora el inmueble ya que no tiene en cuenta aspectos como el estado de nuestro inmueble. De tal manera que el impuesto resultante a liquidar es mayor. Si es tu caso puedes reclamarlo, para que realmente se ajuste a valor de venta del inmueble.

Si quieres saber más te invitamos a que leas el artículo que le hemos dedicado al Valor de Referencia y sus diferencias con el Valor Catastral. Si dentro del proceso de herencia necesitas reclamar el Valor de Referencia en Grupo Valoraciones podemos ayudarte.

 

¿Es necesario realzar una tasación inmobiliaria si cambio de tipo de interés variable a fijo en mi hipoteca?

Hoy en día con la subida de tipos de interés el cambio de condiciones en la hipoteca, e incluso el traslado de esta a otra entidad bancaria con condiciones más beneficiosas es muy común. Una de las principales dudas que tienen nuestros clientes a la hora de modificar o trasladar su hipoteca es si se requiere de una nueva tasación y quien debe hacerse cargo del coste de la misma.

Caso 1. Sigues con el mismo banco, pero cambia el tipo de interés de variable a fijo.

El caso de novación hipotecaria es el caso más sencillo. Consiste en llegar a un acuerdo con tu actual acreedor (banco) para que cambie una de las condiciones: el tipo de interés de referencia. Simplemente debes solicitarles que deseas realizar este cambio. El banco estudiará la operación, especialmente realizará un nuevo análisis de riesgo por lo que para una novación hipotecaria necesitarás una tasación inmobiliaria. Esta tasación deberás costearla tú, por tanto tienes que tener en cuenta su coste a la hora de decidirte por el cambio.

Si todo es correcto la novación se formalizarán ante notario.

Caso 2. Decides cambiar de tipo de interés pero cambiarás la hipoteca a otro banco

Hay personas que al decidir cambiar de tipo de interés no se conforman con la oferta de su entidad o simplemente se niegan a realizar el cambio y deciden cambiar tanto de tipo como de acreedor. En este caso se estaría llevando a cabo una operación de subrogación hipotecaria, ya que el acreedor (banco) cambiaría.

Esta operación se asimila bastante a la constitución de una nueva hipoteca, por ello es igualmente imprescindible un informe de tasación para poder estudiar los riesgos. El motivo es muy sencillo el valor del bien inmueble ha podido cambiar con el paso de los años y el banco necesita saber su valor actual para redactar correctamente las condiciones de subrogación.

En ambos casos puedes elegir libremente tasador, no tienes que elegir obligatoriamente el tasador propuesto por el banco. El informe de tasación refleja el valor actual de la vivienda de una forma independiente y totalmente objetiva.

Si necesitas realizar una tasación independiente de tu vivienda en Grupo Valoraciones te asesoramos en todo el proceso. Consulta con nuestros tasadores ahora.

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¿Quién debe tasar mi vivienda y qué incluye el informe de tasación?

Tasador Inmobiliario en Madrid

El tasador inmobiliario es una figura desconocida pero que está presente en momentos claves de nuestra vida: cuando adquirimos una vivienda, cuando recibimos una herencia o cuando nos enfrentamos a un divorcio. En este artículo queremos acercarte la figura del tasador inmobiliario, su papel en la determinación del valor de mercado de una vivienda y cuál es el resultado de su trabajo, el informe de tasación.

 

¿En qué consiste la figura del tasador inmobiliario?

 

El tasador inmobiliario es el profesional encargado de obtener el valor de mercado de un bien inmueble aplicando métodos de valoración legalmente reconocidos. Por tanto el valor que determine para el inmueble es objetivo e independiente, son certificaciones de valor y no meras aproximaciones como las que puedes encontrar sistemas de tasación online que ofrecen bancos e inmobiliarias.

El tasador inmobiliario dispone de formación profesional en el ámbito de la arquitectura o ingeniería lo que le permite valorar con precisión el estado del inmueble. Gracias a estos conocimientos unidos a su experiencia pueden valorar con certeza todo tipo de bienes inmuebles: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales e incluso terrenos.

¿En que consiste el trabajo del tasador inmobiliario?

 

¿Qué es el informe de tasación?

 

El informe de tasación recoge el valor de mercado del bien inmueble además de información relevante como la localización, el tipo de propiedad, su referencia catastral o su superficie. Existen diferentes tipos de informes de tasación que dependerán del tipo de bien inmueble y la finalidad de la valoración. Por ejemplo, no es lo mismo un informe de tasación para realizar el reparto de una herencia que para reclamar a la Administración Pública a través de una tasación pericial contradictoria en un momento determinado.

En el informe de tasación hay dos puntos clave, además de detallar el valor de mercado debe incluir la metodología utilizada, aspecto especialmente importante si se trata de un dictamen pericial. Recuerda que el fin último del informe es reflejar un valor objetivo del bien inmueble y realizado por un profesional independiente, por tanto, el por qué de ese valor de mercado debe estar bien justificado.

 

¿Cómo contratar a un tasador inmobiliario?

 

Desde Grupo Valoraciones queremos darte una serie de recomendaciones para que elijas correctamente al tasador inmobiliario.

Te recomendamos confiar en profesionales tasadores con experiencia en la zona, ya que el conocimiento del mercado inmobiliario es importante, además el tasador inmobiliario debe visitar el inmueble para realizar una valoración correcta.

Debes exponer tu caso al tasador inmobiliario ya que es importante conocer la finalidad de la tasación e incluso el estado del inmueble y su situación legal. También te recomendamos tener a mano toda la documentación del inmueble, ya que el tasador puede solicitarla por adelantado para confeccionar la propuesta de servicio. En función del tipo de bien y la finalidad de tasación deben confeccionar un presupuesto a medida para tu caso.

Si necesitas tasar tu inmueble no dudes en contactar con Grupo Valoraciones para obtener un presupuesto personalizado para la tasación de tu inmueble. Nuestros tasadores inmobiliarios en Sevilla y Madrid te asesorarán sin compromiso.

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Aspectos a tener en cuenta a la hora de tasar una vivienda

¿Qué aspectos se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Hoy en día es muy frecuente que podamos necesitar una tasación sobre una vivienda. Si quieres conocer el valor exacto de un bien para venderla, si vas a solicitar una hipoteca al banco, si quieres reclamar el Valor de Referencia a Catastro o bien la necesitas para determinar su valor ante una herencia o divorcio, un tasador oficial puede realizar un informe de tasación donde se analizan una serie de ítems que quedan reflejados en dicho informe, en este artículo aclaramos los aspectos más importante que tiene en cuenta el tasador a la hora de tasar una vivienda.

El proceso de tasación comienza con la petición de la documentación necesaria imprescindible, como es la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la Referencia Catastral. Estos documentos incluyen información relevante como el pleno dominio del inmueble, la dirección, la superficie en metros cuadrados y la antigüedad de la edificación. Una vez el tasador tiene esta documentación, analiza el estado jurídico de la vivienda. El tasador realiza por otro lado la Normativa Urbanística para ver que el inmueble cumple con las condiciones establecidas. Comprobada que la información es correcta, puede iniciarse la visita in situ del tasador.

Queremos aclarar que, si bien existen en internet muchas herramientas de tasación online, los valores de tasación que arrojan éstas no son valores comúnmente aceptados llevando generalmente a una infravaloración o sobrevaloración del inmueble. La tasación debe ser llevada a cabo por un profesional colegiado de la rama de la arquitectura con formación específica para ello. Pasemos a analizar uno a uno los principales criterios de valoración de inmuebles.

 

Características del entorno de la vivienda

El entorno urbano de la vivienda es otro de los factores determinantes a la hora de valorar una vivienda. Si dispone cerca de transporte público y servicios como parques, colegios o centros de atención primaria supone una mayor valoración del inmueble.

Estado y calidades del edificio

Se analiza los servicios con los que cuenta el edificio. La accesibilidad, si dispone de ascensor o no, el estado general, así como la disponibilidad de zonas y servicios comunes como piscina o aparcamiento privado.

¿Qué aspectos se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Estado y calidades del inmueble

Se analiza el estado y de conservación de la vivienda. Se comprueban calidades constructivas, instalaciones y las posibles reformas realizadas en el inmueble. También es importante la distribución del inmueble, la ventilación y luminosidad. Hoy en día aspectos relacionados con la sostenibilidad como disponer de cerramientos que aíslen la vivienda evitando pérdidas de climatización, son un punto a favor.

Podemos decir que estos son los aspectos más determinantes y diferenciadores en lo que el tasador se fijará para el cálculo del valor de mercado de la vivienda.

¿Qué factores se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Oferta y Demanda Inmobiliaria en la zona

Las características del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda también determinan su valor de mercado. El tasador debe obtener un valor de comparación con viviendas con características similares en la zona para garantizar un valor justo en la valoración. A estas viviendas similares se les llama testigos y son fundamentales para establecer una referencia de partida. Dentro de una misma ciudad podemos encontrar zonas donde hay muy pocas viviendas en venta y otras donde la oferta es más generosa, todo ello afecta al valor de tasación de mercado. Los testigos deben ser lo más similares posible a la vivienda que estamos valorando ya que es aspecto muy importante a la hora de tasar la vivienda.

 

El valor final teniendo en cuenta todos los aspectos para tasar la vivienda se recoge en el informe de tasación

Con la documentación aportada por el cliente y la visita realizada por el tasador inmobiliario, éste realiza un informe de tasación. Este es un documento oficial donde se refleja el valor final del inmueble tasado.

Si necesitas tasar tu vivienda en Sevilla o Madrid contacta con Grupo Valoraciones, tasadores expertos en todo tipo de bienes inmuebles. Te ofreceremos un presupuesto personalizado inmediato y sin compromiso.

 

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¿Qué es la tasación pericial contradictoria y cómo es su procedimiento?

Uno de los servicios de tasación inmobiliaria más demandados por los contribuyentes es la tasación pericial contradictoria. Si no está de acuerdo con el valor que la administración pública otorga a un bien inmueble puede solicitarla para su reclamación.

 

 

¿Qué es una Tasación pericial contradictoria?

La tasación pericial contradictoria (TPC) es un tipo de tasación de bien inmueble que se realiza por un experto tasador, habilitado para ello. Este tasador emite un certificado de valor sobre el bien tasado. Este tipo de tasaciones periciales contradictorias son utilizadas fundamentalmente para rebatir las resoluciones administrativas de las diferentes administraciones públicas como Hacienda, el Catastro u organismos estatales, autonómicos y locales.

Mediante la tasación pericial contradictoria rebatimos las resoluciones de la Administración que consideramos contrarias a derecho. La Ley General Tributaria permite al contribuyente iniciar este procedimiento siempre que no esté de acuerdo con la tasación que la Administración Pública ha otorgado al bien. Es muy común llevar a cabo una TCP cuando la AEAT abre al contribuyente un proceso de comprobación de valores.

En estos casos, siempre recomendamos ponerse en manos de un tasador especializado en tasaciones periciales contradictorias para que les asesore de forma correcta. La realización de este tipo de informe requiere de gran experiencia y especialización.

 

¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar el valor de tasación a la Administración?

Si no estás de acuerdo con el valor indicado por la Administración lo primero que debes hacer es iniciar una solicitud. Desde el momento de presentación de la solicitud la liquidación del impuesto queda suspendida hasta la resolución de la TCP. Una vez la haya solicitado deberá ser un perito el que valore el bien a través de un método legal reconocido, presentando la nueva valoración. Una vez presentada pueden darse los dos escenarios que veremos a continuación.

 

¿Cuál es el valor definitivo en la TCP?

El valor de tasación realizado por el perito será aceptado por la administración siempre y cuando la diferencia de valor sea igual o inferior al 10% o a 120.00€. Si este es el caso el valor se actualizará automáticamente.

Si supera el 10% o 120.000€ entonces la Administración Pública designará a un Perito Tercero que realizará una nueva tasación del bien. Si la diferencia entre la tasación encargada por el contribuyente y la del Perito Tercero supera el 20% será el contribuyente el que se haga cargo de los honorarios del Perito Tercero, si es inferior, será la Administración Publica.

 

Descubre todo lo que necesitas saber sobre la tasación pericial contradictoria

 

Por ello si desea tener éxito al iniciar un procedimiento de tasación pericial contradictoria es importante contar con asesoramiento previo en el que se evaluará la viabilidad del mismo. En Grupo Valoraciones somos expertos en Tasación Inmobiliaria para Periciales Contradictorias, consúltenos sin compromiso y le asesoraremos.

 

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¿Se puede reclamar el Valor catastral? ¿Necesito una tasación independiente?

Una de las principales dudas que tienen nuestros clientes es si es posible reclamar el valor catastral de un inmueble para actualizarlo y que refleje su valor y que con ellos los impuestos aparejados a la transmisión y propiedad del inmueble se ajusten a la realidad. En este artículo trataremos algunos de los aspectos más relevantes que debes conocer sobre el valor catastral y su reclamación.

 

¿Por qué reclamar el valor de referencia de Catastro?

Ley del ITP de 2022, establece que, en el caso de transmisión de inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible para el cálculo de impuestos de Transmisión Patrimonial o de Sucesiones y Donaciones, salvo que el valor declarado en la escritura sea superior. Ello conlleva que en muchas ocasiones nos encontremos con valores de referencia catastrales superiores al valor real de los inmuebles y por tanto la liquidación del ITP en el caso de compra de un inmueble sea superior a lo que correspondería realmente con el consiguiente perjuicio para el comprador.

No solo en el caso del ITP, también en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles dependiente de los ayuntamientos nos encontramos situaciones similares en el que la cantidad abonada por IBI es superior a lo que debería ser si se tomara como referencia el valor real de inmueble. Por tanto una vez adquirida la vivienda si no has actualizado ante la Administración Pública este valor seguirás pagando de más año tras año, salvo que lo reclames.

 

¿Por qué existe esta divergencia entre el valor catastral y el real?

Según la Dirección General de Catastro, el Valor de Referencia es el determinado como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia no superará el valor de mercado.

Por tanto, se debe consultar el valor de referencia antes de la transmisión de un bien inmueble para ver si se está conforme con el mismo o no y si es menor que el valor de mercado del inmueble, ya que se puede presentar una tasación pericial contradictoria, realizada por un técnico competente, que dictamine el valor de mercado y rebatir así el valor de referencia.

A diferencia del trabajo realizado por un técnico tasador en el que se visita el inmueble valorando su estado, calidades, zonas comunes  o distribución, las administraciones públicas dan por correcto un valor que no tiene en cuenta estos aspectos. Un bien inmueble puede depreciarse, bien por el uso o por que fue adquirido en un momento en el que los precios eran mayores, la Administración Publica sin embargo no considera estos aspectos, manteniendo un valor prácticamente lineal en el tiempo.

Sin embargo estás en tu derecho de reclamar si consideras que ese valor otorgado por la Administración no refleja el valor del bien que pretendes adquirir.

Descubre como reclamar el valor catastral con un tasador inmobiliario

¿Cómo puedo reclamar el valor de referencia a Catastro?

El demostrar que el valor catastral no es el correcto recae sobre el contribuyente. Anteriormente era la Administración la que abría un procedimiento de comprobación de valores, ahora al recaer sobre el contribuyente debemos estar seguros de que la actualización nos beneficiará. La primera regla a cumplir es que el valor de escritura no sea superior al catastral, ya que en este caso prevalece el valor de escritura y no tiene sentido la reclamación. Por eso es indispensable contar con un tasador experto que analice la viabilidad de la reclamación del valor catastral y te asesore correctamente.

Para reclamar debes aportar un prueba fehaciente del valor real del bien inmueble que vas a adquirir o es de tu propiedad. Para demostrar este valor debes contar con un tasador que a través de métodos de valoración de inmuebles reconocidos legalmente establezca un valor real concreto.

Es muy importante determinar el valor real del inmueble con un método legal para reclamar el valor de referencia al catastro. No te fíes de tasaciones aproximadas, valores de mercado de fincas cercanas o tasaciones online. Cuenta con un profesional oficial.

Si desear reclamar el valor catastral contacta con nosotros y te asesoraremos sin compromiso.

 

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