Es una situación habitual en procesos de divorcio, separaciones o herencias: una vivienda pertenece a varias personas y una de ellas quiere quedarse con el inmueble.
A partir de ahí surge una cuestión clave:
¿Qué cantidad corresponde al resto de propietarios?
El cálculo puede parecer sencillo, pero antes de hablar de porcentajes o compensaciones económicas es necesario resolver una cuestión fundamental: cuánto vale realmente la vivienda en ese momento.
Cuando una de las partes quiere adjudicarse el inmueble, disponer de una tasación independiente y actualizada permite establecer una referencia objetiva sobre la que iniciar cualquier negociación.
La tasación inmobiliaria: el punto de partida para calcular cuánto corresponde a cada propietario
Antes de determinar qué cantidad corresponde a cada propietario, hay que conocer el valor de mercado de la vivienda.
No resulta recomendable utilizar como única referencia:
- el precio por el que se compró el inmueble;
- el valor catastral;
- una estimación automática obtenida en Internet;
- precios de anuncios similares;
- o la valoración personal de alguna de las partes.
Todas estas referencias pueden aportar información, pero no sustituyen una valoración técnica del inmueble por parte de un tasador profesional.
Una tasación independiente tiene en cuenta las características concretas de la vivienda, su situación, estado de conservación, superficie, distribución, características constructivas y otros factores que pueden influir en su valor.
¿Cómo se determina cuánto corresponde a cada propietario?
Una vez establecido el valor del inmueble, hay que tener en cuenta el porcentaje de propiedad que corresponde a cada persona.
Ese porcentaje suele figurar en la escritura de propiedad y constituye el punto de partida para determinar el valor económico de cada participación.
Cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con el inmueble, la operación puede articularse de distintas formas dependiendo de la situación concreta.
En muchos casos se habla de extinción de condominio, especialmente cuando una vivienda pertenece a varias personas y finalmente se adjudica a una sola de ellas.
El Código Civil contempla la posibilidad de adjudicar un bien indivisible a uno de los copropietarios, compensando económicamente a los demás.
En cualquier caso, antes de llegar a ese punto es fundamental establecer cuál es el valor actual del inmueble. A partir de ahí, podemos analizar algunas de las situaciones más habituales que encontramos en Grupo Valoraciones cuando una de las partes quiere poner fin a una copropiedad o extinguir un condominio.
Cuando uno de los propietarios quiere quedarse con la vivienda tras un divorcio
Esta situación aparece con frecuencia en procesos de separación o divorcio.
Cuando una vivienda pertenece a ambos miembros de la pareja y uno de ellos quiere conservarla, disponer de una tasación independiente puede facilitar la negociación. Como explicamos en nuestra guía para tasar una vivienda en un divorcio, conocer su valor actual permite partir de una referencia objetiva antes de decidir cómo se adjudicará el inmueble.
La valoración permite establecer una referencia técnica sobre el valor de la vivienda, evitando que la negociación se base únicamente en estimaciones personales o intereses contrapuestos.
Puede resultar especialmente útil cuando:
- uno de los propietarios quiere adjudicarse el inmueble;
- existe desacuerdo sobre el valor de la vivienda;
- se está realizando una liquidación de bienes;
- existe una hipoteca pendiente;
- o la operación puede acabar formando parte de un procedimiento judicial.
En estos casos, la tasación no resuelve por sí sola todas las cuestiones económicas entre las partes, pero sí permite establecer un punto esencial: cuánto vale actualmente la vivienda.
Cuando uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda
En una herencia es habitual que varios herederos pasen a ser copropietarios de un mismo inmueble. A partir de ese momento pueden surgir intereses diferentes: vender la vivienda, mantenerla en común, alquilarla o adjudicarla a uno de los herederos compensando económicamente al resto.
Cuando uno de ellos quiere quedarse con la vivienda, la valoración del inmueble adquiere una importancia especial. Antes de calcular qué cantidad corresponde a cada heredero, es necesario conocer cuál es el valor actual de mercado de la propiedad y qué porcentaje corresponde a cada uno según la adjudicación hereditaria.
Este punto resulta especialmente relevante cuando la vivienda lleva años en la familia. El valor que figuraba en una escritura anterior, una referencia fiscal o el precio por el que se adquirió el inmueble en su día pueden encontrarse muy alejados de su situación actual.
En este contexto, la tasación puede resultar especialmente útil cuando:
- uno de los herederos quiere adjudicarse la vivienda completa;
- existen distintos porcentajes de participación;
- hay desacuerdo sobre el precio del inmueble;
- alguno de los herederos quiere vender su parte;
- se necesita establecer una base económica para negociar el reparto;
- o el desacuerdo entre las partes puede terminar convirtiéndose en un conflicto.
En estos casos, contar con una valoración independiente permite separar dos cuestiones que a menudo se mezclan: el valor objetivo del inmueble y la negociación económica entre los herederos.
La tasación determina cuánto vale la propiedad. A partir de ese valor pueden calcularse las participaciones y estudiarse las distintas opciones para adjudicar el inmueble.
Además, cuando existen diferencias importantes entre los herederos sobre el valor de la vivienda, disponer de un informe técnico puede ayudar a reducir parte de la incertidumbre. En nuestro artículo sobre cómo tasar una casa heredada entre hermanos profundizamos precisamente en este tipo de situaciones y en la importancia de establecer una valoración común antes de tomar decisiones sobre el inmueble.
¿Qué ocurre si los propietarios no están de acuerdo con el valor?
En Grupo Valoraciones nos encontramos con frecuencia con situaciones en las que cada propietario tiene una percepción diferente sobre cuánto vale el inmueble. Esto es especialmente habitual en divorcios, herencias y extinciones de condominio, donde el valor fijado puede influir directamente en la cantidad que finalmente reciba cada parte.
En estos casos, no es necesario que todos los interesados acepten inicialmente una única valoración. Cada una de las partes puede encargar su propia tasación independiente, realizada por un profesional cualificado y sustentada en un método de valoración adecuado a la finalidad del informe.
Por tanto, es perfectamente posible que existan dos tasaciones distintas sobre un mismo inmueble. Que los resultados no coincidan exactamente no significa necesariamente que una de ellas sea incorrecta: pueden existir diferencias en la selección de inmuebles comparables, en los ajustes realizados, en la información disponible o en determinados criterios técnicos empleados.
Lo importante es que la valoración esté debidamente justificada, documentada y fundamentada técnicamente, de modo que pueda explicarse cómo se ha llegado al valor obtenido.
Desde nuestra experiencia, cuando existe una diferencia relevante entre las valoraciones aportadas por las partes, el análisis debe centrarse precisamente en esos criterios: qué inmuebles se han utilizado como comparables, qué características se han tenido en cuenta, qué correcciones se han aplicado y si el método utilizado resulta adecuado para el objetivo de la tasación.
Por eso, el problema no suele estar simplemente en decidir qué cifra aceptar. Lo verdaderamente importante es poder justificar técnicamente por qué se atribuye un determinado valor al inmueble.
Una tasación independiente permite negociar sobre una base objetiva
En una herencia, un divorcio o una copropiedad, llega un momento en el que las percepciones personales tienen que dar paso a una cifra que pueda explicarse y sostenerse técnicamente.
Y ese es precisamente el papel de una buena tasación: no decidir quién tiene razón, sino determinar cuánto vale el inmueble y explicar por qué.
A partir de ahí, cada parte podrá negociar, aceptar una adjudicación, contrastar otra valoración o recurrir al asesoramiento jurídico que necesite, pero lo hará con una información mucho más sólida sobre la mesa.
Si te encuentras en una situación de este tipo y necesitas conocer el valor actual de la vivienda antes de tomar una decisión, en Grupo Valoraciones podemos ayudarte. Contacta con nuestro equipo y cuéntanos tu caso para valorar qué tipo de tasación necesitas.
