El mercado inmobiliario en España se encuentra en un punto de inflexión en este año 2024, tras unos años de record desde el fin de la pandemia. Este sector, siempre en evolución, presenta nuevos desafíos y oportunidades que se desprenden de un contexto económico global cambiante y de las dinámicas internas del mercado español. En este análisis, nos enfocaremos en varios aspectos clave que definen el panorama inmobiliario para 2024, incluyendo la evolución de precios, las tendencias en el Euríbor y su impacto en la financiación, así como la influencia de factores demográficos y económicos en la demanda y oferta de viviendas. Y por supuesto el papel de la vivienda como mecanismo de inversión, una opción que seduce cada vez más a los ahorradores frente al bajo rendimiento de los depósitos bancarios.

 

¿Cómo evolucionaran los precios en el mercado inmobiliario?

Lo más importante para compradores y vendedores será estar atentos a la evolución de los precios. Según las proyecciones de los principales observatorios del mercado, tienden hacia una mayor estabilidad con incrementos moderados en ciertas áreas urbanas como Madrid, Barcelona o Málaga, que se prevé sigan a la cabeza del ranking de incrementos. Si bien es cierto que en mercados con menos dinamismo no sería extraño que veamos ligeros ajustes, especialmente en el mercado de segunda mano.

CaixaBank Research estima que el precio de la vivienda podría ascender un 2,9% en 2023 y desacelerarse al 1,1% en 2024, llevándonos hacia un mercado inmobiliario más equilibrado que responde a una demanda real por parte de los hogares.

 

Evolución del Euríbor y Acceso a Financiación

El Euríbor, crucial para la definición de las tasas de interés hipotecario, podría situarse según el consenso de mercado en el 2,6% a finales de 2024, tras alcanzar el 4,228% en septiembre de 2023. Ya en 2023 el cierre se ha situado en torno al 3.6%. Esta ligera caída del Euríbor podría suavizar los costes de financiación, favoreciendo el cierre de nuevas hipotecas por parte de los compradores y recuperando parcialmente la confianza en el mercado hipotecario perdida durante 2023​​.

A pesar de una caída significativa en la concesión de hipotecas, superior al 20% en 2023, la demanda de viviendas se mantiene firme, y los precios continúan en una senda ascendente. Esto refleja la resiliencia del mercado inmobiliario frente a los desafíos económicos y financieros​​. Por tanto en líneas generales en el número de operaciones esperamos que el mercado inmobiliario en 2024 se desarrolle sin grandes variaciones en indicadores clave como el tiempo medio de venta.

 

Impacto del Contexto Demográfico, la base firme de la demanda

La demografía también juegan un papel importante y más en un momento donde el número de nuevos hogares que se crean en nuestro país no para de crecer. El envejecimiento de la población, las tasas de natalidad y los movimientos migratorios afectan la demanda de vivienda. Además, el desarrollo de nuevas áreas urbanas, especialmente en las grandes ciudades y la mejora de infraestructuras pueden hacer algunos lugares más atractivos, aumentando el valor de la vivienda en dichas zonas​​.

En España, durante el período de 2020 a 2022 según CaixaBank Research, se crearon aproximadamente 420.000 nuevos hogares. Este número refleja una dinámica demográfica significativa y representa un desafío para el sector de la vivienda, especialmente en términos de proporcionar una oferta suficiente para satisfacer esta creciente demanda.

Según Expansión, es de esperar que en 2024 se registren 530.000 compraventas, lo que supondría un “solo” descenso interanual del 7%. La formación de nuevos hogares parece ser el puntal sobre el que se asienta esta suave desaceleración.

 

Tendencias del Sector Inmobiliario

El mercado inmobiliario está experimentando una transformación impulsada por la sostenibilidad, la eficiencia energética y la digitalización. La demanda de viviendas sostenibles y eficientes energéticamente está en aumento, y generalmente esto implica mayores costes en su construcción. Esto está llevando a muchos propietarios a vender su vivienda para trasladarse a viviendas más sostenibles y con mayor calidad de vida, muchos de estos propietarios no requieren de hipotecas, lo que explicaría un mercado que a pesar de reducir significativamente el número de hipotecas concedidas no pierde la dinámica alcista en el corto plazo.

 

Segmentos de Inversión y Oportunidades Rentables para 2024

En Grupo Valoraciones no queremos olvidarnos de los inversores. A pesar del alza de precios las viviendas para alquiler siguen siendo una buena opción. Los inversores en el sector inmobiliario deben prestar atención a los segmentos que ofrecen ingresos estables y resistencia a situaciones de recesión

Durante el transcurso del año 2023, se observó una ligera disminución en la rentabilidad bruta derivada de la compra de propiedades destinadas al mercado de alquiler según IDEALISTA.

Esta tendencia, reflejada en las cifras, mostró un descenso hasta el 7,1% en comparación con el cierre del año anterior, 2022, cuando el retorno de la inversión en el sector del alquiler se situaba en un ligeramente más elevado 7,2%.

Por otro lado el mercado del alquiler en España sigue tensionado tanto por el lado de oferta como de demanda. La Ley de Vivienda ha creado un clima de incertidumbre, resultando en una disminución de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo, lo que, a su vez, ha incrementado los precios de alquiler debido a la alta demanda​​.

 

Un factor crucial en el análisis del mercado inmobiliario es la tasación de propiedades. Las tasaciones inmobiliarias, que determinan el valor de mercado de las propiedades, son esenciales tanto para compradores como para vendedores, y juegan un papel significativo en las decisiones de inversión, las transacciones de compra-venta y los procesos de financiación hipotecaria. La precisión y actualidad de estas tasaciones son fundamentales, especialmente en un mercado que enfrenta fluctuaciones y cambios constantes. En Grupo Valoraciones somos expertos en tasación inmobiliaria en España asesorando a vendedores y compradores en sus operaciones.