¿Cómo reclamar el valor de referencia a la Junta de Andalucía?

Reclamar valor de Referencia a la Junta de Andalucía con una tasación independiente.

En Andalucía para el cálculo de la base imponible de los impuestos de Sucesiones y Donaciones así como para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando media un bien inmueble su valor se tomará el denominado valor de referencia a la fecha de devengo del impuesto.

Es muy común al comprar una vivienda o al recibirla en herencia que este valor de referencia sea muy superior al valor real del inmueble teniendo como consecuencia inmediata un mayor pago de impuestos a la Hacienda andaluza. Si tratas de liquidar el impuesto por debajo del valor de referencia la Junta de Andalucía abrirá tarde o temprano un “liquidación complementaria por comprobación de valores” con la consiguiente reclamación por intereses de demora.

Por tanto lo recomendable es abonar el impuesto por el valor de referencia y posteriormente reclamar el exceso abonado a la Administración a través de lo que se conoce como una tasación pericial contradictoria. En este artículo veremos qué es el valor de referencia, por qué se produce el pago en exceso y cómo reclamarlo ante la Junta de Andalucía.

 

¿En qué consiste el valor de referencia que se usa como base imponible en los impuestos dependientes de la Junta de Andalucía?

Comencemos por el principio ¿qué es el valor de referencia y por qué se producen divergencias?

El Catastro divide el territorio en zonas que considera homogéneas y a cada zona le asigna un precio por metro cuadrado en el caso de viviendas colectivas y un valor unitario en el caso de unifamiliares, éste, en líneas generales es el Valor de Referencia. Además existen unos coeficientes correctores para que el valor se adecue a la antigüedad, estado de conservación, etcétera. Te invitamos a visitar nuestro artículo si deseas saber más sobre el origen del valor de referencia.

El valor de referencia es público y puedes consultarlo online en el catastro. El catastro asigna el valor de referencia de un inmueble para una fecha dada en el tiempo, ya que este se actualiza anualmente.

El valor de referencia catastral no necesariamente refleja el valor de mercado de la propiedad, y aquí es donde se produce la divergencia, permitiendo en este caso la Junta de Andalucía reclamarlo si no estamos conformes.

El tomar una media de las operaciones en una determinada zona considera que el estado de los inmuebles es similar y esto no tiene por qué ser así. El catastro no se preocupa por visitar cada inmueble y ajustar su valor de referencia al valor de mercado del inmueble

¿Entonces, si no estoy de acuerdo cómo se resuelve? A continuación descubrirás cómo reclamar.

 

La tasación pericial contradictoria, la vía para reclamar el valor de referencia a la Junta de Andalucía.

No hay requisitos para iniciar una tasación pericial contradictoria por parte del interesado frente a la Hacienda de la Junta de Andalucía. Tan solo debe iniciar su solicitud frente a la autoridad competente y solicitar a un perito independiente que tase la vivienda teniendo como referencia la fecha de liquidación del impuesto. El perito tasador obtendrá un valor objetivo que se contrapondrá al valor de referencia aceptado por la Administración

Sin embargo, antes de iniciarla debes tener en cuenta su viabilidad ya que en este proceso pueden darse dos casos tras la peritación:

Si la tasación arrojara un valor inferior al 10% o 120.000€ frente a la al valor de referencia catastral. La Junta de Andalucía está obligada a usar la valoración independiente efectuada por el perito tasador y por tanto devolverá los impuestos pagados de más.

En el caso de superar el valor de tasación el 10% o los 120.000€ frente al valor de referencia, la Administración designa un Perito Tercero que volverá a comprobar el valor del inmueble. Los honorarios del Perito Tercero serán finalmente satisfechos por el interesado si su tasación es superior en un 20% al valor declarado en la tasación encargada por el interesado, y si es inferior, correrán a cargo de la Administración.

¿Cómo reclamar el valor de referencia a la Junta de Andalucía?

 

¿Cómo puedo saber si merece la pena reclamar el valor de referencia a la Junta de Andalucía?

Por tanto reclamar puede salir caro. Para evitarlo lo ideal es contar con un Tasador Independiente experto en Tasaciones Periciales Contradictorias con la Junta de Andalucía como Grupo Valoraciones que valore inicialmente la situación del inmueble. Si deseas iniciar una tasación pericial contradictoria no dudes en solicitar información sin compromiso y te asesoraremos.

 

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¿Qué es el valor de referencia? ¿Es lo mismo el valor de referencia que el valor catastral?

Valor de referencia frente a fvalor catastral

Si estás próximo a la adquisición de una vivienda o la has adquirido recientemente estos términos te sonarán. Desde enero de 2022 debemos tener en cuenta el valor de referencia para el cálculo de diversos impuestos, entre ellos algunos de los que debemos abonar al comprar o heredar una vivienda. Al ser un término relativamente nuevo es normal que se confunda con el valor catastral. Vamos a profundizar en el concepto del valor de referencia y cómo puede afectarte al adquirir una vivienda.

¿Qué es el valor de referencia?

 

Desde Enero 2022 el valor de referencia es la base para el cálculo de los principales impuestos que intervienen en la compra o herencia de una vivienda:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Que puede llegar a ser hasta un 10% de ese valor de referencia dependiente de la Comunidad Autónoma.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si la vivienda procede de una herencia, deberemos hacer frente a este impuesto. La cantidad a abonar depende de la comunidad autónoma en la que se herede.

Además también se usa de referencia para el cálculo del impuesto de patrimonio para todos los bienes adquiridos a partir de enero de 2022. Por lo tanto para ciertos contribuyentes su impacto va más allá de la adquisición del bien inmueble.

El valor de referencia se ha diseñado para que la Administración Pública disponga de un valor los más actualizado posible para el cálculo de estos impuestos. Por ello éste se actualiza todos los años mediante una media de todos los precios registrados en el último año en las compraventas registradas ante notario o en el Registro de la Propiedad.

El valor ofrecido depende del tipo de vivienda. El territorio se divide en zonas y a cada zona se le asigna un precio por metro cuadrado en el caso de viviendas colectivas, un valor unitario en el caso de unifamiliares. Además existen unos coeficientes correctores para que el valor se adecue a la antigüedad, estado de conservación, etcétera.

En el caso de inmuebles rústicos se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito territorial. En este caso las zonas son muchos mayores, englobando varios municipios.

Todos estos valores son publicados en la sede del catastro en el llamado Mapa de Valores.

¿Qué es el valor de referencia? ¿Es lo mismo el valor de referencia que el valor catastral?
Desde enero de 2022, la base de los principales impuestos que afectan a la adquisición de una vivienda se calcula a partir del valor de referencia

No estoy de acuerdo con el valor de referencia ¿Puedo reclamarlo?

 

Este valor actúa como el valor mínimo de la base en estos impuestos mencionados, de modo que, aunque el valor de la compra del inmueble sea menor no podremos reducirla.

En casos como éste existe la posibilidad de recurrir el valor de referencia. El valor de referencia tan solo aplica coeficientes correctores pero no muestra el estado de conservación real del inmueble, por lo que es muy común enfrentarse a valores de referencia superiores al precio de compra del bien inmueble. La impugnación del valor de referencia sigue los cauces comunes de reclamación de un valor de referencia administrativo.

¿Cómo reclamarlo si no estoy de acuerdo con su valor?

 

El primer paso tras mostrar la disconformidad con el valor de referencia que ha servido como base en el pago del impuesto es realizar un informe pericial. El contribuyente es el que tiene que soportar el peso de la carga de la prueba. A través del informe realizado por el perito independiente se determinará el valor real y actualizado del inmueble adecuándolo a sus circunstancias particulares y no al valor medio de la zona, tal y como hace el valor de referencia.

¿Cuál es la diferencia entre el valor de referencia y el valor catastral?

El valor catastral no se usa como base de los impuestos mencionados, se usa principalmente para calcular la base del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) dependiente de los Ayuntamientos. Por tanto valor catastral y valor de referencia nada tienen que ver, ni puede elegirse uno u otro como base para el cálculo de impuestos como muchas personas piensan.

Algo que sí tienen en común es que pueden impugnarse en caso de no reflejar el valor real del bien inmueble a través de un perito tasador inmobiliario.