Guía Completa para la Tasación de una Vivienda Procedente de Herencia

Guía Completa para la Tasación de una Vivienda Procedente de Herencia

La tasación de una vivienda heredada es un proceso esencial para garantizar un reparto justo y equitativo de los bienes entre los herederos. Este proceso puede parecer complejo, pero con la información adecuada y la ayuda de profesionales tasadores como los que componemos el equipo de Grupo Valoraciones, se puede llevar a cabo de manera eficiente y justa. A continuación, hemos elaborado una guía detallada sobre cómo realizar la tasación de una vivienda procedente de herencia.

¿Por Qué es Necesaria la Tasación de una Vivienda Heredada?

La tasación de una vivienda en un proceso de reparto de una herencia es fundamental para establecer el valor de mercado del inmueble en el momento de la repartición. Este es el primer paso para evitar conflictos entre los herederos y asegurar que cada uno reciba una parte justa del patrimonio que conforma la herencia, y todo ello gracias a la objetividad que aporta el tasador inmobiliario entre las partes.

Además, una tasación precisa puede influir en aspectos fiscales, como el correcto cálculo del impuesto sobre sucesiones y donaciones. En definitiva, una tasación adecuada, evita disputas sobre el valor del inmueble y, en consecuencia, sobre la equidad del reparto.

Cómo se Realiza la Tasación de una Vivienda Heredada

Este procedimiento implica varias etapas clave, desde la selección de un perito tasador profesional hasta la elaboración de un informe detallado que refleje el valor real del inmueble. Cada paso en este proceso es crucial para asegurar una valoración justa y precisa.

Selección del Perito Tasador

El primer paso es seleccionar un perito tasador con experiencia en la valoración de inmuebles. Es recomendable que el tasador sea independiente y no tenga vínculos con ninguna de las partes involucradas para asegurar una valoración objetiva. No obstante ante discrepancias entre los herederos es posible realizar más de una tasación a instancia de una de las partes. Un perito tasador profesional evaluará varios factores para determinar el valor justo de la vivienda. La elección incorrecta de un perito puede llevar a valoraciones sesgadas o imprecisas, generando así conflictos entre los herederos e incluso a la invalidez legal de la tasación si este no ha aplicado los métodos legalmente reconocidos.

Inspección Física del Inmueble

El perito tasador realizará una inspección física del inmueble, donde se analizarán aspectos como la superficie, el estado de conservación, la antigüedad, la ubicación y los servicios adicionales en la zona en la que se encuentra el inmueble. Esta evaluación in situ es esencial para obtener una valoración precisa, ya que permite al tasador observar detalles del inmueble. No te recomendamos realizar la tasación mediante servicios de valoración online, ya que este tipo de valoraciones no pueden captar los detalles que afectan al alza o a la baja el valor final de mercado de la vivienda. Por tanto es importante que el tasador visite la propiedad.

Análisis Comparativo de Mercado

El tasador por lo general utilizará un análisis comparativo de mercado –aunque existen otros métodos de valoración aceptados legalmente-, comparando la vivienda con otras propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona y ajustando su valor a las particularidades de la vivienda a tasar. Este método ayuda a establecer un valor de mercado justo y lo más actualizado posible. Factores como la demanda y la oferta en el área, así como las tendencias del mercado inmobiliario, jugarán un papel importante en la valoración final. Si se subestiman las condiciones del mercado, los herederos podrían recibir una parte menos equitativa del patrimonio.

Elaboración del Informe de Tasación

Por último, una vez el tasador ha visitado la propiedad y obtenido un valor aproximado de mercado el tasador elaborará un informe de tasación detallado. Este documento incluirá todas las observaciones y conclusiones del tasador, proporcionando una base sólida para el reparto de la herencia. El informe de tasación es un documento oficial que tiene validez legal y puede ser utilizado en procedimientos judiciales si es necesario. Un informe mal elaborado puede ser impugnado, lo que prolongaría y complicaría el proceso de reparto.

Factores Clave en la Tasación de una Vivienda

Varios factores influyen en la valoración de una vivienda heredada. Es importante que los herederos conozcan los factores que determinan el valor de la vivienda, así podrán interpretar mejor el informe de tasación. Estos incluyen:

  • Superficie y distribución: El tamaño de la vivienda y la disposición de los espacios interiores.
  • Estado de conservación: La calidad de la construcción y el mantenimiento del inmueble.
  • Ubicación: La zona en la que se encuentra la vivienda, su proximidad a servicios y su accesibilidad.
  • Servicios adicionales: Instalaciones como jardines, piscinas, garajes, etc. E incluso la cercanía a servicios comunitarios como escuelas, estaciones de metro o tren o centros comerciales.
  • Valor de mercado actual: La base generalmente, es la comparación con propiedades similares vendidas recientemente en la misma área.

Beneficios de una Tasación Profesional

Desde Grupo Valoraciones siempre recomendamos para la tasación de un inmueble procedente de herencia, confiar en profesionales acreditados Elegir un tasador profesional y con experiencia en la zona ofrece numerosos beneficios a las partes:

  • Imparcialidad: Un perito independiente proporciona una valoración objetiva y justa.
  • Prevención de conflictos: Ayuda a evitar disputas entre los herederos al establecer claramente el valor del inmueble.
  • Validez legal: El informe de tasación puede ser utilizado en procedimientos legales, ofreciendo una base sólida para cualquier resolución judicial.
  • Precisión fiscal: Una tasación precisa facilita el cálculo correcto de impuestos sobre sucesiones y donaciones.

¿Necesitas realizar la tasación de una vivienda procedente de herencia? En Grupo Valoraciones, contamos con un equipo de peritos tasadores altamente cualificados y con amplia experiencia en la valoración de inmuebles. Nuestro objetivo es proporcionar una tasación precisa y objetiva que garantice un reparto justo y equitativo de los bienes heredados. Contacta con nosotros hoy mismo y asegura la correcta valoración de tu patrimonio heredado.

 

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¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

Es más común de lo que pensamos encontrarnos con discrepancias en el valor asignado por parte de los herederos a los bienes inmuebles que componen la herencia. Al ser bienes proindiviso que requieren el acuerdo favorable de todas las partes para su venta, el bloqueo por parte de tan solo uno de los herederos puede crear conflictos entre ellos arrastrando al resto a la imposibilidad de liquidar el bien inmueble.

El primer paso para evitar conflictos es contar con un perito tasador inmobiliario experto en herencias que determine el valor de mercado del bien inmueble. De este modo se obtendrá un valor independiente que servirá como punto de partida para tratar de alcanzar un acuerdo.

 

¿Cómo obtener el valor de un inmueble procedente de herencia?

 

Para evitar conflictos entre herederos se debe encontrar un valor objetivo que represente fielmente el valor de mercado del bien inmueble. Una de las principales fuentes de problemas es precisamente emplear un valor subjetivo, generalmente comparativo con otros inmuebles que vemos anunciados en portales inmobiliarios en la zona en la que se encuentra el inmueble. Esto no es un valor correcto ya que no tiene en cuenta todos los factores que pueden afectar a la valoración particular del inmueble procedente de la herencia. Entre estos factores encontramos el estado de la finca o el acceso a servicios como transporte o zonas comerciales.

Con el objetivo de calcular este valor objetivo debes contar con un perito tasador inmobiliario experto en  herencias. El perito tasador es un profesional con suficientes conocimientos como para determinar el valor de mercado objetivo del inmueble a través de métodos de valoración reconocidos. La orden ECO/2003 establece cuatro métodos de valoración totalmente válidos y el más utilizado es el  Método de comparación: Se obtiene el valor comparando con otros de similares características en base a un estudio de mercado. El tasador no obstante puede corregir al alza o a la baja este valor dependiendo de las condiciones particulares del inmueble.

 

¿Qué ocurre si uno de los herederos quiere adquirir al otro su parte?

 

Una vez obtenido un valor objetivo e independiente y aceptado por todos los herederos puede ocurrir que uno de ellos desee comprar la parte correspondiente al resto y quedarse el inmueble en propiedad. En este caso disponer de un valor de tasación comúnmente aceptado por todos los herederos pondrá fin a cualquier tipo de disputas. El valor de venta de cada parte podrá calcularse con facilidad a partir de este valor objetivo.

 

¿Es posible realizar más de una tasación del inmueble procedente de herencia?

 

Sí, se pueden realizar varias tasaciones sobre el inmueble procedente de herencia. Es común en caso de conflicto que uno de los herederos aporte una valoración objetiva procedente de un perito tasador y aun así no se llegue a un acuerdo. En este caso es posible que cada heredero encargue una tasación del inmueble y se realice una media negociada entre las partes como valor final de tasación.

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¿Se puede firmar un acuerdo de aceptación del valor de tasación?

 

Debemos de tener en cuenta que aunque una tasación es un valor objetivo, el resto de herederos no están obligados a aceptarlo. Para que esto sea así previamente lo herederos debe de firmar un acuerdo de aceptación de la valoración de la tasación que se va a encargar al perito tasador. En caso contrario el valor contenido en el informe de tasación seguirá siendo una mera referencia no vinculante para el reparto de la herencia.

En cualquier caso, la tasación externa, bien sea una encargada de mutuo acuerdo por los herederos o una media de varias tasaciones es la mejor solución. Judicializar un proceso de herencia no es la mejor opción ya que suele dilatarse y generar gastos adicionales para los herederos derivados no solo de la judicialización, sino también del mantenimiento del inmueble durante la duración del litigio. En bienes inmuebles cuyo valor de tasación no es muy alto, judicializarlo acabará perjudicando a los herederos.

 

¿Qué hacer ante un desacuerdo entre los herederos en el valor de un inmueble en una herencia?

 

Valor de referencia catastral, una novedad de 2022 que debes tener en cuenta

 

Por último nos gustaría comentar una novedad que debes tener en cuenta si estás inmerso en un proceso de reparto de herencia con bien inmueble. El pago de impuestos es otro de los motivos por lo que debes valorar correctamente un bien inmueble incluido en una herencia.

Desde 2022, hacienda emplea el llamado valor de referencia en lugar del tradicional valor catastral para el cálculo de los impuestos asociados a una herencia (Impuesto de Sucesiones y Donaciones). A diferencia del valor catastral que permanecía inmóvil durante años, el valor de referencia se forma principalmente tomando un valor estimado a partir de los valores medios de compraventa del último año realizado en la zona ante notario. En ocasiones el Valor de Referencia sobrevalora el inmueble ya que no tiene en cuenta aspectos como el estado de nuestro inmueble. De tal manera que el impuesto resultante a liquidar es mayor. Si es tu caso puedes reclamarlo, para que realmente se ajuste a valor de venta del inmueble.

Si quieres saber más te invitamos a que leas el artículo que le hemos dedicado al Valor de Referencia y sus diferencias con el Valor Catastral. Si dentro del proceso de herencia necesitas reclamar el Valor de Referencia en Grupo Valoraciones podemos ayudarte.