Categoría: Divorcios

Tener que tasar una vivienda o propiedad inmobiliaria que no pertenece solo a una persona es más común de lo que pensamos. Es normal encontrarse este tipo de régimen de propiedad al tasar viviendas procedentes de herencias y divorcios. Son muchas las dudas que asaltan a los copropietarios y que intentaremos resolver en este artículo

Diferencia entre condominio y proindiviso

 

Lo primero que debemos tratar es qué entendemos por condominio y por proindiviso. En ambos casos estos términos reflejan la copropiedad de un bien sin embargo mientras en el condominio se conoce la parte o lote de la propiedad que corresponde a cada uno de los propietarios en el proindiviso no.

Es decir, en un proindiviso, no se especifica qué partes exactas de la propiedad pertenecen a cada copropietario, la propiedad pertenece a todos en su conjunto sin especificar que parte pertenece a cada uno. Por ejemplo en la herencia de un inmueble no se especifica a que parte le corresponde la cocina o el salón. Si por ejemplo la herencia incluye un terreno y este está loteado en una parte para cada heredero podemos identificar inequívocamente que parte le corresponde a cada uno y por tanto estaríamos en un condominio.

¿Qué puede llevar a la disolución del condominio o proindiviso?

 

Lo más frecuente es que se ponga fin a la división del bien inmueble en:

Procesos de herencias, donde los propietarios llegan a la conclusión que esta copropiedad no les beneficia y deciden bien poner en el mercado la propiedad o bien que uno de ellos adquiera la parte que le corresponde al resto. En este caso una correcta tasación del condominio o proindiviso incluido en la herencia es imprescindible para llegar a un acuerdo.

Procesos de divorcios, la extinción del bien común puede darse a través de un convenio regulador.

En el caso de empresas es común encontrarse con inversiones conjuntas que pueden llegar a su fin, si estás inversiones son realizadas en régimen de condominio o proindiviso también es recomendable llevar a cabo una tasación de los bienes antes de romper la relación.

 

¿Por qué es importante tasar los bienes al disolver un condominio o proindiviso?

 

Sin duda, aunque se llegue a un acuerdo entre los propietarios, la mejor opción siempre es tasar el bien a disolver. A continuación veremos por qué es importante:

Equidad en la división de la propiedad: Cuando un proindiviso se disuelve, los bienes se dividen entre los copropietarios. Para que esta división sea justa, es esencial saber cuánto vale cada parte. De esta manera, cada copropietario recibe una parte de los bienes que corresponde a su porcentaje de propiedad.

Determinar la opción de compra: En muchos casos, uno de los copropietarios puede querer comprar la parte de los otros. La tasación ayuda a determinar un precio justo para esta transacción, evitando problemas para alcanzar un acuerdo.

Facilita la venta de la propiedad: Si los copropietarios deciden vender la propiedad a un tercero, la tasación proporciona una base para determinar el precio de venta. De este modo se evitarán valoraciones subjetivas por parte de los copropietarios que normalmente conducen trabas para cerrar el acuerdo final de disolución.

Evita conflictos legales futuros: Conocer el valor de los bienes puede ayudar a evitar conflictos legales posteriores sobre si la división fue justa o no.

 

 

¿Cuáles son los pasos a seguir para establecer la disolución?

Se puede llegar a la extinción a través de:

Un acuerdo entre los propietarios: Lo más recomendable especialmente en los casos de proindiviso donde no se diferencia la participación de cada propietario en el bien, es negociar entre las partes y llegar a un acuerdo. Se aconseja tasación oficial.

Arbitraje: En el caso de no llegar a un acuerdo el siguiente paso es acudir a arbitraje.

Vía Judicial: Si los copropietarios no son capaces de alcanzar un acuerdo ni el arbitraje satisface a alguna de las partes pueden acudir a la justicia.

 

¿Cambian los criterios de valoración en el caso de una tasación por condominio o proindiviso?

 

No, el mero hecho del régimen de propiedad no modifica los criterios de valoración por lo que tenemos que regirnos los tasadores inmobiliarios. La tasación inmobiliaria debe realizarse de manera objetiva y siguiendo los métodos de tasación empleados en la orden ECO 805/2003.

Si necesitar tasar un inmueble en situación de condominio o proindiviso y necesitas asesoramiento te invitamos a contactar con los profesionales de Grupo Valoraciones y te guiaremos en todo el proceso.

 

En un proceso de divorcio en régimen de gananciales, uno de los momentos claves para llevar a buen puerto el proceso es que ambas partes estén de acuerdo en el valor de tasación de sus inmuebles. En este artículo veremos algunas recomendaciones y situaciones comunes a los que se enfrentan las parejas en régimen de gananciales en proceso de divorcio.

 

¿Por qué contar con un tasador inmobiliario especializado en divorcios?

En gran parte de las parejas el patrimonio de la sociedad de gananciales se constituye de propiedades inmobiliarias.  A través de la tasación de estas viviendas determinamos el valor de la propiedad a efectos de la reparto de los bienes. Si cuentas para ello con un tasador profesional que inspeccione la propiedad y realice un informe de valoración independiente y objetivo será más sencillo aceptar de común acuerdo el valor de esa vivienda.

Además este informe puede ser presentado ante el juez como prueba en el proceso de divorcio. El valor determinado por el tasador es el punto de partida para comenzar a negociar una división equitativa de los bienes llegando incluso a ser utilizado por el juez para tomar una decisión final. Partir de un valor unificado y comúnmente aceptado allana el camino en la negociación entre las partes.

 

¿Qué factores se tienen en cuenta a la hora de tasar una vivienda que forma parte de un régimen de gananciales?

Como hemos comentado con anterioridad el informe de tasación muestra un valor objetivo del inmueble a tasar. Los métodos de tasación de inmuebles están regulados por la orden ECO 805/2003. El más empleado es el método de comparación en el que se obtiene en valor de mercado de viviendas de similares características pero corrigiendo al alza o a la baja el valor del inmueble en función de sus características individuales. Entre estos aspectos encontramos su ubicación superficie y distribución o el estado tanto del inmueble como el de la finca en la que se encuentra.

 

¿Qué ocurre si uno de los ex conyugues decide quedarse con el inmueble?

Es una situación muy común que uno de los conyugues desee quedarse con el inmueble. Los inmuebles son bienes proindiviso por lo que para su transmisión total ambos propietarios deben estar de acuerdo. En un proceso de divorcio es totalmente viable que uno de los conyugues que conformaban la sociedad de gananciales adquiera la parte restante al otro disolviendo la copropiedad. Si existiera una hipoteca con una novación de la misma sería suficiente, siempre y cuando la entidad financiera lo aprueba.

En este caso la vivienda no se saca al mercado, lo que puede crear ciertas tensiones. Para evitar estas tensiones siempre recomendamos contar con un tasador que valore objetivamente la propiedad estableciendo un valor de mercado justo para ambos.

Si consideras que tu ex conyugue puede estar sobrevalorando o infravalorando el bien inmueble, cada uno podéis encargar una tasación independiente para negociar en base a ellas, por ejemplo, tomando la media de ambas como punto de partida.

 

¿Se pueden usar otros valores como el valor de referencia o el valor catastral para tasar los bienes incluidos en un proceso de divorcio?

 

Sí, puede utilizarse, pero no es recomendable.
El valor de referencia no refleja las particularidades de la vivienda, aspectos como su estado, instalaciones o distribución no se tiene en cuenta,  lo que puede conllevar valores inferiores o superiores a la realidad de mercado del inmueble valorado.

En Grupo Valoraciones somos tasadores inmobiliarios expertos en divorcios en Sevilla y Madrid. Si deseas encargar una tasación independiente no dudes en solicitar información sin compromiso y te asesoraremos.