Cuando se habla del valor de una vivienda, muchas personas se confunden entre varios conceptos que, aunque suenan parecidos, tienen funciones y consecuencias muy distintas: valor de mercado, valor catastral y valor de referencia. Esta confusión puede llevar a errores importantes, sobre todo en operaciones como compraventas, herencias, declaraciones fiscales o reclamaciones ante la administración. Es común comparar el valor catastral con el valor de referencia ¿pero qué ocurre con el más importante de ellos, el valor de mercado?
En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla qué significa cada uno de estos valores, para qué se utiliza cada uno y cómo puede afectarte dependiendo de tu situación.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio que un inmueble podría alcanzar en condiciones normales si se vendiera libremente, en un momento determinado. Lo determina un tasador profesional mediante una valoración técnica, teniendo en cuenta diferentes aspectos del inmueble y del contexto del mercado.
Entre los factores que influyen en el valor de mercado están:
- La ubicación de la vivienda
- Su estado de conservación
- La superficie útil y construida
- Las calidades de los materiales
- La demanda actual en la zona
- Las ventas recientes de inmuebles similares
Este valor refleja con mayor precisión la realidad del mercado y es el más utilizado en compraventas, repartos de herencias o divorcios, procedimientos judiciales, asesoramiento patrimonial y tasaciones privadas. Es importante recalcar que no tiene una función fiscal directa, pero sí jurídica y económica. Por ello debe ser fijado por un tasador inmobiliario a través de los métodos de valoración legalmente establecidos.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es un valor administrativo asignado por el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Este valor tiene como principal función servir de base para calcular impuestos municipales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal.
Se calcula en base a una fórmula técnica que tiene en cuenta:
- Localización del inmueble
- Superficie construida
- Antigüedad del edificio
- Uso del inmueble (residencial, industrial, etc.)
- Calidad de la construcción
Este valor no suele coincidir con el valor real de mercado, ya que su revisión no es frecuente y, además, se ajusta a criterios normativos y fiscales. En la mayoría de los casos, el valor catastral es bastante más bajo que el valor de mercado, pero pueden darse casos en los que el Catastro valore por encima del precio de mercado la vivienda. Ello deriva en un pago por exceso de impuestos para su propietario
¿Qué es el valor de referencia de Catastro?
El valor de referencia es un concepto más reciente, introducido en la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal. Se trata de un valor que establece la Dirección General del Catastro y que se utiliza como base imponible para ciertos impuestos autonómicos, principalmente:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- El Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este valor se determina en función de los precios medios de compraventa registrados notarialmente en una determinada zona geográfica, y se revisa anualmente.
El valor de referencia no depende del precio real por el que se haya cerrado una compraventa o heredado un inmueble. De hecho, Hacienda puede exigir impuestos calculados sobre el valor de referencia incluso si el precio pactado entre las partes fue inferior, puesto que funciona como tope mínimo para la valoración del inmueble de cara a los impuestos mencionados.
Es un valor controvertido, porque muchas veces supera el precio de mercado. Por eso, si una persona cree que ese valor no refleja la realidad, al igual que en el caso del valor catastral, puede presentar una tasación independiente y recurrir mediante una pericial contradictoria.
¿Cuál debes tener en cuenta en cada situación?
Para nuestros clientes suele ser bastante confuso, especialmente el valor de referencia y el catastral. La solución es fácil, ambos son fijados por la Administración Pública pero su uso dependerá del contexto en el que te encuentres. Si vas a vender o comprar una vivienda, necesitas conocer el valor de mercado, ya que es el único que refleja el precio real de la operación. Si estás revisando tus recibos de IBI o realizando una consulta fiscal municipal, te afecta el valor catastral. Y si estás heredando, donando o comprando un inmueble que está sujeto a tributación por ITP o Sucesiones, debes conocer el valor de referencia asignado por el Catastro, ya que será la base imponible sobre la que se calcularán los impuestos.
¿Qué pasa si los valores no coinciden?
Aquí llegamos a uno de los puntos más controvertidos: ¿qué ocurre si los valores no coinciden? Es muy habitual que haya diferencias significativas entre estos tres valores. Por ejemplo, puedes vender una vivienda por 150.000 euros, pero que tenga un valor catastral de 75.000 y un valor de referencia de 160.000. En ese caso, Hacienda podría exigirte tributar como si el inmueble valiera 160.000, aunque lo hayas vendido por menos.
Cuando esto ocurre, tienes derecho a defender tu posición presentando una tasación profesional que acredite el valor real del inmueble. Si no estás de acuerdo con el valor de referencia, puedes recurrir mediante una pericial contradictoria.
La pericial contradictoria es un procedimiento legal recogido en la normativa fiscal que permite al contribuyente impugnar el valor que la administración ha asignado a un inmueble. Para ello, debes encargar una nueva tasación independiente realizada por un profesional cualificado y habilitado, un tasador inmobiliario. Este nuevo informe debe justificar técnicamente el valor real del bien, y demostrar que la valoración de la administración no se ajusta al mercado.
Una vez presentada esta pericial, la administración tiene dos opciones: aceptar el nuevo valor propuesto o designar un tercer perito para dirimir el conflicto. Es un recurso útil y legítimo que, bien fundamentado, puede ayudarte a reducir la carga fiscal injustificada sobre una operación inmobiliaria.
En definitiva, conocer la diferencia entre el valor de mercado, el valor catastral y el valor de referencia es fundamental para tomar decisiones informadas en el ámbito inmobiliario. Cada uno cumple una función distinta y se utiliza en contextos diferentes. Confundirlos o usarlos de forma incorrecta puede tener consecuencias legales y económicas importantes.
Si estás a punto de realizar una operación con un inmueble o necesitas justificar el valor real de una propiedad ante una administración pública, contar con una tasación independiente es una forma eficaz de proteger tus intereses. Siempre es mejor actuar con información clara y precisa que lamentarse después por pagar más impuestos de los necesarios o vender por debajo de lo justo.
Si necesitas tasar tu vivienda o realizar una pericial contradictoria, en Grupo Valoraciones podemos ayudarte. Contacta con nosotros y recibe un asesoramiento profesional, objetivo y adaptado a tu caso.