¿Qué es el valor de referencia? ¿Es lo mismo el valor de referencia que el valor catastral?

Valor de referencia frente a fvalor catastral

Si estás próximo a la adquisición de una vivienda o la has adquirido recientemente estos términos te sonarán. Desde enero de 2022 debemos tener en cuenta el valor de referencia para el cálculo de diversos impuestos, entre ellos algunos de los que debemos abonar al comprar o heredar una vivienda. Al ser un término relativamente nuevo es normal que se confunda con el valor catastral. Vamos a profundizar en el concepto del valor de referencia y cómo puede afectarte al adquirir una vivienda.

¿Qué es el valor de referencia?

 

Desde Enero 2022 el valor de referencia es la base para el cálculo de los principales impuestos que intervienen en la compra o herencia de una vivienda:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Que puede llegar a ser hasta un 10% de ese valor de referencia dependiente de la Comunidad Autónoma.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si la vivienda procede de una herencia, deberemos hacer frente a este impuesto. La cantidad a abonar depende de la comunidad autónoma en la que se herede.

Además también se usa de referencia para el cálculo del impuesto de patrimonio para todos los bienes adquiridos a partir de enero de 2022. Por lo tanto para ciertos contribuyentes su impacto va más allá de la adquisición del bien inmueble.

El valor de referencia se ha diseñado para que la Administración Pública disponga de un valor los más actualizado posible para el cálculo de estos impuestos. Por ello éste se actualiza todos los años mediante una media de todos los precios registrados en el último año en las compraventas registradas ante notario o en el Registro de la Propiedad.

El valor ofrecido depende del tipo de vivienda. El territorio se divide en zonas y a cada zona se le asigna un precio por metro cuadrado en el caso de viviendas colectivas, un valor unitario en el caso de unifamiliares. Además existen unos coeficientes correctores para que el valor se adecue a la antigüedad, estado de conservación, etcétera.

En el caso de inmuebles rústicos se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito territorial. En este caso las zonas son muchos mayores, englobando varios municipios.

Todos estos valores son publicados en la sede del catastro en el llamado Mapa de Valores.

¿Qué es el valor de referencia? ¿Es lo mismo el valor de referencia que el valor catastral?
Desde enero de 2022, la base de los principales impuestos que afectan a la adquisición de una vivienda se calcula a partir del valor de referencia

No estoy de acuerdo con el valor de referencia ¿Puedo reclamarlo?

 

Este valor actúa como el valor mínimo de la base en estos impuestos mencionados, de modo que, aunque el valor de la compra del inmueble sea menor no podremos reducirla.

En casos como éste existe la posibilidad de recurrir el valor de referencia. El valor de referencia tan solo aplica coeficientes correctores pero no muestra el estado de conservación real del inmueble, por lo que es muy común enfrentarse a valores de referencia superiores al precio de compra del bien inmueble. La impugnación del valor de referencia sigue los cauces comunes de reclamación de un valor de referencia administrativo.

¿Cómo reclamarlo si no estoy de acuerdo con su valor?

 

El primer paso tras mostrar la disconformidad con el valor de referencia que ha servido como base en el pago del impuesto es realizar un informe pericial. El contribuyente es el que tiene que soportar el peso de la carga de la prueba. A través del informe realizado por el perito independiente se determinará el valor real y actualizado del inmueble adecuándolo a sus circunstancias particulares y no al valor medio de la zona, tal y como hace el valor de referencia.

¿Cuál es la diferencia entre el valor de referencia y el valor catastral?

El valor catastral no se usa como base de los impuestos mencionados, se usa principalmente para calcular la base del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) dependiente de los Ayuntamientos. Por tanto valor catastral y valor de referencia nada tienen que ver, ni puede elegirse uno u otro como base para el cálculo de impuestos como muchas personas piensan.

Algo que sí tienen en común es que pueden impugnarse en caso de no reflejar el valor real del bien inmueble a través de un perito tasador inmobiliario.

¿Quién debe tasar mi vivienda y qué incluye el informe de tasación?

Tasador Inmobiliario en Madrid

El tasador inmobiliario es una figura desconocida pero que está presente en momentos claves de nuestra vida: cuando adquirimos una vivienda, cuando recibimos una herencia o cuando nos enfrentamos a un divorcio. En este artículo queremos acercarte la figura del tasador inmobiliario, su papel en la determinación del valor de mercado de una vivienda y cuál es el resultado de su trabajo, el informe de tasación.

 

¿En qué consiste la figura del tasador inmobiliario?

 

El tasador inmobiliario es el profesional encargado de obtener el valor de mercado de un bien inmueble aplicando métodos de valoración legalmente reconocidos. Por tanto el valor que determine para el inmueble es objetivo e independiente, son certificaciones de valor y no meras aproximaciones como las que puedes encontrar sistemas de tasación online que ofrecen bancos e inmobiliarias.

El tasador inmobiliario dispone de formación profesional en el ámbito de la arquitectura o ingeniería lo que le permite valorar con precisión el estado del inmueble. Gracias a estos conocimientos unidos a su experiencia pueden valorar con certeza todo tipo de bienes inmuebles: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales e incluso terrenos.

¿En que consiste el trabajo del tasador inmobiliario?

 

¿Qué es el informe de tasación?

 

El informe de tasación recoge el valor de mercado del bien inmueble además de información relevante como la localización, el tipo de propiedad, su referencia catastral o su superficie. Existen diferentes tipos de informes de tasación que dependerán del tipo de bien inmueble y la finalidad de la valoración. Por ejemplo, no es lo mismo un informe de tasación para realizar el reparto de una herencia que para reclamar a la Administración Pública a través de una tasación pericial contradictoria en un momento determinado.

En el informe de tasación hay dos puntos clave, además de detallar el valor de mercado debe incluir la metodología utilizada, aspecto especialmente importante si se trata de un dictamen pericial. Recuerda que el fin último del informe es reflejar un valor objetivo del bien inmueble y realizado por un profesional independiente, por tanto, el por qué de ese valor de mercado debe estar bien justificado.

 

¿Cómo contratar a un tasador inmobiliario?

 

Desde Grupo Valoraciones queremos darte una serie de recomendaciones para que elijas correctamente al tasador inmobiliario.

Te recomendamos confiar en profesionales tasadores con experiencia en la zona, ya que el conocimiento del mercado inmobiliario es importante, además el tasador inmobiliario debe visitar el inmueble para realizar una valoración correcta.

Debes exponer tu caso al tasador inmobiliario ya que es importante conocer la finalidad de la tasación e incluso el estado del inmueble y su situación legal. También te recomendamos tener a mano toda la documentación del inmueble, ya que el tasador puede solicitarla por adelantado para confeccionar la propuesta de servicio. En función del tipo de bien y la finalidad de tasación deben confeccionar un presupuesto a medida para tu caso.

Si necesitas tasar tu inmueble no dudes en contactar con Grupo Valoraciones para obtener un presupuesto personalizado para la tasación de tu inmueble. Nuestros tasadores inmobiliarios en Sevilla y Madrid te asesorarán sin compromiso.

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Aspectos a tener en cuenta a la hora de tasar una vivienda

¿Qué aspectos se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Hoy en día es muy frecuente que podamos necesitar una tasación sobre una vivienda. Si quieres conocer el valor exacto de un bien para venderla, si vas a solicitar una hipoteca al banco, si quieres reclamar el Valor de Referencia a Catastro o bien la necesitas para determinar su valor ante una herencia o divorcio, un tasador oficial puede realizar un informe de tasación donde se analizan una serie de ítems que quedan reflejados en dicho informe, en este artículo aclaramos los aspectos más importante que tiene en cuenta el tasador a la hora de tasar una vivienda.

El proceso de tasación comienza con la petición de la documentación necesaria imprescindible, como es la Nota Simple del Registro de la Propiedad y la Referencia Catastral. Estos documentos incluyen información relevante como el pleno dominio del inmueble, la dirección, la superficie en metros cuadrados y la antigüedad de la edificación. Una vez el tasador tiene esta documentación, analiza el estado jurídico de la vivienda. El tasador realiza por otro lado la Normativa Urbanística para ver que el inmueble cumple con las condiciones establecidas. Comprobada que la información es correcta, puede iniciarse la visita in situ del tasador.

Queremos aclarar que, si bien existen en internet muchas herramientas de tasación online, los valores de tasación que arrojan éstas no son valores comúnmente aceptados llevando generalmente a una infravaloración o sobrevaloración del inmueble. La tasación debe ser llevada a cabo por un profesional colegiado de la rama de la arquitectura con formación específica para ello. Pasemos a analizar uno a uno los principales criterios de valoración de inmuebles.

 

Características del entorno de la vivienda

El entorno urbano de la vivienda es otro de los factores determinantes a la hora de valorar una vivienda. Si dispone cerca de transporte público y servicios como parques, colegios o centros de atención primaria supone una mayor valoración del inmueble.

Estado y calidades del edificio

Se analiza los servicios con los que cuenta el edificio. La accesibilidad, si dispone de ascensor o no, el estado general, así como la disponibilidad de zonas y servicios comunes como piscina o aparcamiento privado.

¿Qué aspectos se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Estado y calidades del inmueble

Se analiza el estado y de conservación de la vivienda. Se comprueban calidades constructivas, instalaciones y las posibles reformas realizadas en el inmueble. También es importante la distribución del inmueble, la ventilación y luminosidad. Hoy en día aspectos relacionados con la sostenibilidad como disponer de cerramientos que aíslen la vivienda evitando pérdidas de climatización, son un punto a favor.

Podemos decir que estos son los aspectos más determinantes y diferenciadores en lo que el tasador se fijará para el cálculo del valor de mercado de la vivienda.

¿Qué factores se tienen en cuenta a la hora de tasar un inmueble?

Oferta y Demanda Inmobiliaria en la zona

Las características del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda también determinan su valor de mercado. El tasador debe obtener un valor de comparación con viviendas con características similares en la zona para garantizar un valor justo en la valoración. A estas viviendas similares se les llama testigos y son fundamentales para establecer una referencia de partida. Dentro de una misma ciudad podemos encontrar zonas donde hay muy pocas viviendas en venta y otras donde la oferta es más generosa, todo ello afecta al valor de tasación de mercado. Los testigos deben ser lo más similares posible a la vivienda que estamos valorando ya que es aspecto muy importante a la hora de tasar la vivienda.

 

El valor final teniendo en cuenta todos los aspectos para tasar la vivienda se recoge en el informe de tasación

Con la documentación aportada por el cliente y la visita realizada por el tasador inmobiliario, éste realiza un informe de tasación. Este es un documento oficial donde se refleja el valor final del inmueble tasado.

Si necesitas tasar tu vivienda en Sevilla o Madrid contacta con Grupo Valoraciones, tasadores expertos en todo tipo de bienes inmuebles. Te ofreceremos un presupuesto personalizado inmediato y sin compromiso.

 

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¿Qué es la tasación pericial contradictoria y cómo es su procedimiento?

Uno de los servicios de tasación inmobiliaria más demandados por los contribuyentes es la tasación pericial contradictoria. Si no está de acuerdo con el valor que la administración pública otorga a un bien inmueble puede solicitarla para su reclamación.

 

 

¿Qué es una Tasación pericial contradictoria?

La tasación pericial contradictoria (TPC) es un tipo de tasación de bien inmueble que se realiza por un experto tasador, habilitado para ello. Este tasador emite un certificado de valor sobre el bien tasado. Este tipo de tasaciones periciales contradictorias son utilizadas fundamentalmente para rebatir las resoluciones administrativas de las diferentes administraciones públicas como Hacienda, el Catastro u organismos estatales, autonómicos y locales.

Mediante la tasación pericial contradictoria rebatimos las resoluciones de la Administración que consideramos contrarias a derecho. La Ley General Tributaria permite al contribuyente iniciar este procedimiento siempre que no esté de acuerdo con la tasación que la Administración Pública ha otorgado al bien. Es muy común llevar a cabo una TCP cuando la AEAT abre al contribuyente un proceso de comprobación de valores.

En estos casos, siempre recomendamos ponerse en manos de un tasador especializado en tasaciones periciales contradictorias para que les asesore de forma correcta. La realización de este tipo de informe requiere de gran experiencia y especialización.

 

¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar el valor de tasación a la Administración?

Si no estás de acuerdo con el valor indicado por la Administración lo primero que debes hacer es iniciar una solicitud. Desde el momento de presentación de la solicitud la liquidación del impuesto queda suspendida hasta la resolución de la TCP. Una vez la haya solicitado deberá ser un perito el que valore el bien a través de un método legal reconocido, presentando la nueva valoración. Una vez presentada pueden darse los dos escenarios que veremos a continuación.

 

¿Cuál es el valor definitivo en la TCP?

El valor de tasación realizado por el perito será aceptado por la administración siempre y cuando la diferencia de valor sea igual o inferior al 10% o a 120.00€. Si este es el caso el valor se actualizará automáticamente.

Si supera el 10% o 120.000€ entonces la Administración Pública designará a un Perito Tercero que realizará una nueva tasación del bien. Si la diferencia entre la tasación encargada por el contribuyente y la del Perito Tercero supera el 20% será el contribuyente el que se haga cargo de los honorarios del Perito Tercero, si es inferior, será la Administración Publica.

 

Descubre todo lo que necesitas saber sobre la tasación pericial contradictoria

 

Por ello si desea tener éxito al iniciar un procedimiento de tasación pericial contradictoria es importante contar con asesoramiento previo en el que se evaluará la viabilidad del mismo. En Grupo Valoraciones somos expertos en Tasación Inmobiliaria para Periciales Contradictorias, consúltenos sin compromiso y le asesoraremos.

 

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¿Se puede reclamar el Valor catastral? ¿Necesito una tasación independiente?

Una de las principales dudas que tienen nuestros clientes es si es posible reclamar el valor catastral de un inmueble para actualizarlo y que refleje su valor y que con ellos los impuestos aparejados a la transmisión y propiedad del inmueble se ajusten a la realidad. En este artículo trataremos algunos de los aspectos más relevantes que debes conocer sobre el valor catastral y su reclamación.

 

¿Por qué reclamar el valor de referencia de Catastro?

Ley del ITP de 2022, establece que, en el caso de transmisión de inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible para el cálculo de impuestos de Transmisión Patrimonial o de Sucesiones y Donaciones, salvo que el valor declarado en la escritura sea superior. Ello conlleva que en muchas ocasiones nos encontremos con valores de referencia catastrales superiores al valor real de los inmuebles y por tanto la liquidación del ITP en el caso de compra de un inmueble sea superior a lo que correspondería realmente con el consiguiente perjuicio para el comprador.

No solo en el caso del ITP, también en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles dependiente de los ayuntamientos nos encontramos situaciones similares en el que la cantidad abonada por IBI es superior a lo que debería ser si se tomara como referencia el valor real de inmueble. Por tanto una vez adquirida la vivienda si no has actualizado ante la Administración Pública este valor seguirás pagando de más año tras año, salvo que lo reclames.

 

¿Por qué existe esta divergencia entre el valor catastral y el real?

Según la Dirección General de Catastro, el Valor de Referencia es el determinado como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario. El valor de referencia no superará el valor de mercado.

Por tanto, se debe consultar el valor de referencia antes de la transmisión de un bien inmueble para ver si se está conforme con el mismo o no y si es menor que el valor de mercado del inmueble, ya que se puede presentar una tasación pericial contradictoria, realizada por un técnico competente, que dictamine el valor de mercado y rebatir así el valor de referencia.

A diferencia del trabajo realizado por un técnico tasador en el que se visita el inmueble valorando su estado, calidades, zonas comunes  o distribución, las administraciones públicas dan por correcto un valor que no tiene en cuenta estos aspectos. Un bien inmueble puede depreciarse, bien por el uso o por que fue adquirido en un momento en el que los precios eran mayores, la Administración Publica sin embargo no considera estos aspectos, manteniendo un valor prácticamente lineal en el tiempo.

Sin embargo estás en tu derecho de reclamar si consideras que ese valor otorgado por la Administración no refleja el valor del bien que pretendes adquirir.

Descubre como reclamar el valor catastral con un tasador inmobiliario

¿Cómo puedo reclamar el valor de referencia a Catastro?

El demostrar que el valor catastral no es el correcto recae sobre el contribuyente. Anteriormente era la Administración la que abría un procedimiento de comprobación de valores, ahora al recaer sobre el contribuyente debemos estar seguros de que la actualización nos beneficiará. La primera regla a cumplir es que el valor de escritura no sea superior al catastral, ya que en este caso prevalece el valor de escritura y no tiene sentido la reclamación. Por eso es indispensable contar con un tasador experto que analice la viabilidad de la reclamación del valor catastral y te asesore correctamente.

Para reclamar debes aportar un prueba fehaciente del valor real del bien inmueble que vas a adquirir o es de tu propiedad. Para demostrar este valor debes contar con un tasador que a través de métodos de valoración de inmuebles reconocidos legalmente establezca un valor real concreto.

Es muy importante determinar el valor real del inmueble con un método legal para reclamar el valor de referencia al catastro. No te fíes de tasaciones aproximadas, valores de mercado de fincas cercanas o tasaciones online. Cuenta con un profesional oficial.

Si desear reclamar el valor catastral contacta con nosotros y te asesoraremos sin compromiso.

 

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