Es más común de lo que pensamos encontrarnos con discrepancias en el valor asignado por parte de los herederos a los bienes inmuebles que componen la herencia. Al ser bienes proindiviso que requieren el acuerdo favorable de todas las partes para su venta, el bloqueo por parte de tan solo uno de los herederos puede crear conflictos entre ellos arrastrando al resto a la imposibilidad de liquidar el bien inmueble.
El primer paso para evitar conflictos es contar con un perito tasador inmobiliario experto en herencias que determine el valor de mercado del bien inmueble. De este modo se obtendrá un valor independiente que servirá como punto de partida para tratar de alcanzar un acuerdo.
¿Cómo obtener el valor de un inmueble procedente de herencia?
Para evitar conflictos entre herederos se debe encontrar un valor objetivo que represente fielmente el valor de mercado del bien inmueble. Una de las principales fuentes de problemas es precisamente emplear un valor subjetivo, generalmente comparativo con otros inmuebles que vemos anunciados en portales inmobiliarios en la zona en la que se encuentra el inmueble. Esto no es un valor correcto ya que no tiene en cuenta todos los factores que pueden afectar a la valoración particular del inmueble procedente de la herencia. Entre estos factores encontramos el estado de la finca o el acceso a servicios como transporte o zonas comerciales.
Con el objetivo de calcular este valor objetivo debes contar con un perito tasador inmobiliario experto en herencias. El perito tasador es un profesional con suficientes conocimientos como para determinar el valor de mercado objetivo del inmueble a través de métodos de valoración reconocidos. La orden ECO/2003 establece cuatro métodos de valoración totalmente válidos y el más utilizado es el Método de comparación: Se obtiene el valor comparando con otros de similares características en base a un estudio de mercado. El tasador no obstante puede corregir al alza o a la baja este valor dependiendo de las condiciones particulares del inmueble.
¿Qué ocurre si uno de los herederos quiere adquirir al otro su parte?
Una vez obtenido un valor objetivo e independiente y aceptado por todos los herederos puede ocurrir que uno de ellos desee comprar la parte correspondiente al resto y quedarse el inmueble en propiedad. En este caso disponer de un valor de tasación comúnmente aceptado por todos los herederos pondrá fin a cualquier tipo de disputas. El valor de venta de cada parte podrá calcularse con facilidad a partir de este valor objetivo.
¿Es posible realizar más de una tasación del inmueble procedente de herencia?
Sí, se pueden realizar varias tasaciones sobre el inmueble procedente de herencia. Es común en caso de conflicto que uno de los herederos aporte una valoración objetiva procedente de un perito tasador y aun así no se llegue a un acuerdo. En este caso es posible que cada heredero encargue una tasación del inmueble y se realice una media negociada entre las partes como valor final de tasación.
¿Se puede firmar un acuerdo de aceptación del valor de tasación?
Debemos de tener en cuenta que aunque una tasación es un valor objetivo, el resto de herederos no están obligados a aceptarlo. Para que esto sea así previamente lo herederos debe de firmar un acuerdo de aceptación de la valoración de la tasación que se va a encargar al perito tasador. En caso contrario el valor contenido en el informe de tasación seguirá siendo una mera referencia no vinculante para el reparto de la herencia.
En cualquier caso, la tasación externa, bien sea una encargada de mutuo acuerdo por los herederos o una media de varias tasaciones es la mejor solución. Judicializar un proceso de herencia no es la mejor opción ya que suele dilatarse y generar gastos adicionales para los herederos derivados no solo de la judicialización, sino también del mantenimiento del inmueble durante la duración del litigio. En bienes inmuebles cuyo valor de tasación no es muy alto, judicializarlo acabará perjudicando a los herederos.
Valor de referencia catastral, una novedad de 2022 que debes tener en cuenta
Por último nos gustaría comentar una novedad que debes tener en cuenta si estás inmerso en un proceso de reparto de herencia con bien inmueble. El pago de impuestos es otro de los motivos por lo que debes valorar correctamente un bien inmueble incluido en una herencia.
Desde 2022, hacienda emplea el llamado valor de referencia en lugar del tradicional valor catastral para el cálculo de los impuestos asociados a una herencia (Impuesto de Sucesiones y Donaciones). A diferencia del valor catastral que permanecía inmóvil durante años, el valor de referencia se forma principalmente tomando un valor estimado a partir de los valores medios de compraventa del último año realizado en la zona ante notario. En ocasiones el Valor de Referencia sobrevalora el inmueble ya que no tiene en cuenta aspectos como el estado de nuestro inmueble. De tal manera que el impuesto resultante a liquidar es mayor. Si es tu caso puedes reclamarlo, para que realmente se ajuste a valor de venta del inmueble.
Si quieres saber más te invitamos a que leas el artículo que le hemos dedicado al Valor de Referencia y sus diferencias con el Valor Catastral. Si dentro del proceso de herencia necesitas reclamar el Valor de Referencia en Grupo Valoraciones podemos ayudarte.
